Mô tả chi tiết
🔹 Thông tin tài sản
Loại hình: Nhà dòng tiền (thường là nhà căn hộ dịch vụ, homestay, cho thuê dài hạn…)
Vị trí: Khu vực Mỹ Đình – Nam Từ Liêm, Hà Nội (khu vực đông dân, nhiều người nước ngoài, sinh viên, người đi làm, gần SVĐ Mỹ Đình, nhiều trường học…)
Diện tích đất: 80 m²
Mặt tiền: 4.5 m
Giá chào bán: 20 tỷ
Tỷ suất dòng tiền: 4%/năm
🔹 Phân tích dòng tiền
4% của 20 tỷ = 800 triệu/năm, tương đương khoảng 66.6 triệu/tháng
→ Thu nhập ròng (sau chi phí vận hành, khấu hao) nếu đúng mức này thì phù hợp với dòng nhà 6-8 phòng full nội thất, cho thuê 6-10 triệu/phòng tùy đối tượng.
🔹 Định giá tham khảo
Giá đất thực tế tại Mỹ Đình (2024-2025):
Mặt ngõ ô tô tránh hoặc ô tô vào nhà: 220–280 triệu/m²
Mặt phố nhỏ, hoặc lô góc: 280–350 triệu/m²→ Với giá 20 tỷ / 80m² = 250 triệu/m², đây là mức khá hợp lý, nếu nhà còn mới, xây 5-7 tầng và có sổ đỏ chính chủ.
🔹 Đánh giá đầu tư
Tiêu chí
Nhận xét
Vị trí
Tốt: Mỹ Đình là trung tâm khu Tây Hà Nội, đông dân cư, người Hàn/Trung sinh sống, nhiều nhu cầu thuê
Tỷ suất dòng tiền
4% là trung bình thấp, nhưng an toàn nếu nhà full phòng ổn định
Tiềm năng tăng giá
Có: Mỹ Đình vẫn còn dư địa tăng giá theo hạ tầng, trường học quốc tế, metro tuyến 3
Pháp lý/sổ đỏ
Cần kiểm tra rõ nếu là nhà xây nhiều tầng, chia phòng
Rủi ro
Rủi ro trống phòng, quản lý thuê, nếu không vận hành tốt có thể giảm còn 3% hoặc thấp hơn