Đối với những người muốn tham gia vào thị trường bất động sản, hẳn đã không còn xa lạ với cụm từ “bong bóng bất động sản”. Vậy, bong bóng bất động sản là gì? Và có sự ảnh hưởng gì đối với thị trường cũng như các nhà đầu tư? Hãy cùng Nhadatinfo tìm hiểu nhé.
Bong bóng bất động sản là gì?
Để có thể trả lời câu hỏi bong bóng bất động sản là gì, bạn phải có cái nhìn tổng quan, chi tiết, đồng thời cũng phải nắm được những khái niệm cơ bản thể có thể hiểu được một cách chính xác nhất.
Bong bóng bất động sản là gì? (Ảnh minh họa)
Đầu tiên, bạn phải biết, bài viết này chỉ giải thích cụm từ bong bóng bất động sản là gì ở thị trường Việt Nam. Trước khi tìm hiểu, bạn cần phải nắm được khái niệm về tình hình kinh tế vĩ mô, luật cung cầu của thị trường, những dòng tiền đang rót vào kênh bất động sản ở Việt Nam hiện nay và một số yếu tố không thể đo lường chính xác có thể kể đến như: chính sách của nhà nước, tâm lý của đám đông, sự tác động của các nhà đầu tư,...
Trong những yếu tố trên, luật cung cầu của thị trường có vai trò quan trọng nhất, gần như có thể quyết định được sự phát triển tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam.
Những khái niệm kiến thức này đôi khi sẽ khiến cho bản thân người đọc cảm thấy...mệt mỏi. Vậy nên, nếu có thể, bạn hãy tìm hiểu sâu hơn những yếu tố được nhắc đến ở trên nhé.
Để có thể giải thích một cách đơn giản nhất bong bóng bất động sản là gì, bạn có thể tìm hiểu qua khái niệm sau đây: bong bóng bất động sản là hiện tượng mà lúc đó, mức giá giao dịch của bất động sản tăng cao quá mức so với giá trị thực. Khi một dự án bất động sản như nhà riêng, đất nền, đất dịch vụ,...có mức giá tăng quá cao trong khi giá trị thực lại không được như vậy, đến một thời điểm nhất định, giá trị giao dịch của bất động sản không thể tăng lên được nữa, thì thị trường sẽ “chững” lại, và giá trị của bất động sản sẽ bắt đầu “tuột dốc không phanh”, khiến cho thị trường “bị vỡ”. Cũng giống như một quả bóng bay vậy, nếu như bạn “bơm” vào quá nhiều không khí, hay chính là độn giá, các thông tin sai lệch, thì đến một lúc nào đó, quả bóng không chịu nổi và vỡ ra, thì chính bạn sẽ là những người phải lãnh chịu hậu quả.
Để có thể hình dung bong bóng bất động sản là gì một cách rõ hơn, bạn có thể xem qua một ví dụ đơn giản dưới đây:
Nếu như bạn đang có nhu cầu đầu tư vào thị trường mua bán đất nền Đà Nẵng, và tại đây có một mảnh đất giá trị thực là 500 triệu. Tuy nhiên, việc bạn có thể mua mảnh đất nền đó với mức giá 500 triệu là hoàn toàn không khả thi. Khi bong bóng bất động sản diễn ra, có rất nhiều nhân tố khác nhau khiến cho mức giá bán càng ngày càng tăng cao. Dự đoán được tiềm năng của mảnh đất này, môi giới nhà đất đã nhanh chóng thực hiện các công việc tiếp thị, quảng cáo đến với khách hàng tiềm năng, lúc này, mức giá đã tăng lên 600 triệu. “Đánh hơi” được dự án đất nền này, rất nhiều “cò đất” cũng tham gia vào thị trường và tiếp tục “sang tay” mảnh đất, giá đất dần tăng thành 750 triệu.
Cùng lúc đó, các nhà đầu cơ cũng cho rằng mảnh đất này có giá trị tốt, liền mua lại và rao bán cho người khác. Quá trình mua đi bán lại diễn ra khiến cho mức giá của mảnh đất ngày càng được thổi phồng, từ 500 triệu đồng, hiện đã lên đến hơn 1 tỷ đồng. Hiện trạng như vậy được gọi là bong bóng bất động sản.
Mức giá mảnh đất nền ở Đà Nẵng ngày càng tăng cao, cho đến một thời điểm, khi mà không thể tăng được nữa, mức giá sẽ chững lại, và thậm chí có dấu hiệu bắt đầu sụt giảm, đây chính là “vỡ bong bóng”.
Nguyên nhân bong bóng bất động sản xuất hiện
Sau khi tìm hiểu được bong bóng bất động sản là gì, chúng ta sẽ tiếp tục tìm hiểu vì sao bong bóng bất động sản lại xuất hiện.
Theo các chuyên gia phân tích và nghiên cứu thị trường, có thể kể đến những lý do khiến cho bong bóng bất động sản có thể xuất hiện chủ yếu phụ thuộc vào 3 nguyên nhân chính. Đây cũng đồng thời được xem là nguyên do của sự xuất hiện bong bóng bất động sản năm 2007, 2009 và 2010.
1. Sự tăng trưởng của GDP: trong cả 3 năm xảy ra bất động sản, GDP cả nước đã có sự tăng trưởng nhất định, thậm chí còn đạt mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm (kể từ năm 1997). Chính việc GDP tăng cao khiến cho nhiều doanh nghiệp và người dân mong muốn đầu tư vào thị trường bất động sản, khiến bất động sản nhanh chóng trở thành kênh đầu tư tài sản được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh nhiều nhất.
2. Chính sách của chính phủ: trong những năm xảy ra bong bóng bất động sản, phần nhiều còn do chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí còn cho vay dưới chuẩn. Chưa kể, nguồn vốn xã hội cũng được rót vào đầu tư bất động sản.
Nguyên nhân bong bóng bất động sản xuất hiện
3. Sự xuất hiện của các nhà đầu cơ, môi giới: hiện nay, có rất nhiều công ty, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản với mong muốn đem lại lợi nhuận cao. Chính sự xuất hiện của bọn họ là nguyên nhân chủ yếu tạo ra những đợt sóng tăng giá bất động sản một cách chóng mặt.
Ngoài ra, còn có rất nhiều nguyên nhân khiến cho bong bóng bất động sản có thể xảy ra như: sự rót vốn của thị trường, cách chính sách phát triển của nhà nước,...
Hậu quả của bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản gây ra rất nhiều hệ quả xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến các công ty, doanh nghiệp, và ảnh hưởng gián tiếp đến nền kinh tế của cả nước. Những hậu quả dễ nhận thấy và nghiêm trọng nhất của bong bóng bất động sản như:
1. Nợ xấu: ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế và ngân hàng.
Nợ xấu là khoản nợ mà người vay không có khả năng chi trả. Nợ xấu khiến cho chủ thể cho vay tiền (ngân hàng) không thể nào thu hồi được nợ ( bao gồm gốc, lãi và các khoản phí). Nợ xấu khiến nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Chưa kể, tỷ lệ nợ xấu quá hạn tăng cao còn khiến cho khả năng huy động vốn của ngân hàng bị giảm sút.
2. Ảnh hưởng đến nền kinh tế: nợ xấu có thể khiến cho ngân hàng bị phá sản. Việc này sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế của cả nước.
3. Sự xuất hiện của “bất động sản ma”: bất động sản ma là cụm từ chỉ những dự án bất động sản chưa được hoàn thành, đang xây dựng dang dở, hoặc xây dựng xong bị bỏ hoang, không có người ở.
Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều dự án khu đo thị, biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp không có bóng người. Hàng loạt các dự án xây dựng dở dang mà không ai biết có thể sử dụng vào mục đích gì. Rất nhiều các dự án ngày trước có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ nay cũng rơi vào trường hợp “vườn hoang nhà trống”. Có thể kể đến rất nhiều dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội. Trong những năm về trước, khi mà Hà Nội thí điểm xây dựng các thành phố vệ tinh, kéo theo hàng loạt những dự án bất động sản xung quanh lên giá, với mong muốn trở thành “khu đô thị mới thứ hai” của thủ đô, các dự án, khu đô thị ùn ùn mọc lên, các cơn sốt đất không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Vào thời điểm bấy giờ, một mét vuông đất ở ngay trong trung tâm “thành phố vệ tinh của thủ đô” có mức giá lên tới 40 - 50 triệu/m2.
Tuy nhiên, dự án vệ tinh đã không hoàn thành, và bị bỏ dở cho đến tận ngày nay. Dạo một vòng quanh ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây, Quốc Oai, Đan Phượng,....không khó để nhận ra có rất nhiều dự án khu đô thị bị bỏ dở, trở nên hoang tàn. Chỉ cần đi dọc tuyến đường 32, bạn có thể bắt gặp khu đô thị Di Trạch, khu đô thị Litedo với hàng ngàn căn nhà phố, biệt thự,...trở thành nơi cư ngụ cho các loài….động vật hoang dã.
Bong bóng bất động sản đã gây ra những hậu quả vô cùng nghiệm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến những người tham gia vào thị trường, và tác động đến nền kinh tế, gây ra những hậu quả rất khó khắc phục, thậm chí còn ảnh hưởng mãi mãi.
Vì vậy, trước khi có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản, bạn cần phải nắm rõ được khái niệm bong bóng bất động sản là gì để có thể đầu tư một cách hiệu quả nhất, mang lại nguồn lợi nhuận tối đa cho chính bản thân, doanh nghiệp và gia đình của mình.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian đọc bài viết.