Tuy nhiên, bên cạnh những điều tích cực, việc phát triển chung cư cao tầng hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề cần được quan tâm, trong đó phải nhắc đến vấn đề pháp lý. Mua nhà chung cư có được cấp sổ đỏ không? Và vấn đề liên quan đến pháp lý chung cư là gì? Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây.
Mua chung cư có được cấp sổ đỏ không?
Hiện nay có nhiều khách hàng còn mơ hồ về vấn đề khi mua chung cư có được cấp sổ đỏ không? Nhà chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng. Dưới đây là những chia sẻ đầy đủ nhất.
Khái niệm: sổ đỏ và sổ hồng?
Đầu tiên phải khẳng định: “Sổ đỏ” và “Sổ hồng” là cách gọi để chỉ Giấy chứng nhận dựa theo màu sắc của từng loại Sổ. Luật đất đai và nhà ở từ trước đến giờ không có văn bản nào quy định cho thuật ngữ “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”. Vậy khái niệm chính xác của ” Sổ đỏ” và ” Sổ hồng” sẽ như sau:
“Sổ đỏ” là cuốn sổ màu đỏ do Bộ Tài nguyên & môi trường ban hành. Nội dung của nó là ghi nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở, đất sản xuất, ao, vườn,… Theo quy định khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
“Sổ hồng” là một cuốn sổ màu hồng do Bộ Xây dựng ban hành. Nội dung: ghi nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở, nên mẫu có tên gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Theo Điều 11 Luật nhà ở 2005, giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau:
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở cũng đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở.
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy, theo điều 11 Luật nhà ở 2005, người mua chung cư thuộc Trường hợp 2, nghĩa là bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng).
Thế nhưng, kể từ ngày 10/12/2009, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở (nhà riêng lẻ, nhà chung cư,…) và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp chung 01 mẫu Giấy chứng nhận với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Các vấn đề pháp lý quan trọng khi mua chung cư
Thị trường căn hộ chung cư hiện nay giống như một “miếng bánh ngon” nên rất nhiều Chủ đầu tư nhảy vào tham gia. Trong đó, có Chủ đầu tư uy tín, nhưng cũng có Chủ đầu tư làm ăn theo kiểu chộp giật, gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ chung cư, cần tìm hiểu vấn đề pháp lý thật kỹ trước khi quyết định mua căn hộ.
Tìm hiểu về Chủ đầu tư
Khi quan tâm tới dự án BĐS nào thì khách hàng cần tìm hiểu về năng lực tài chính và quá trình triển khai dự án của Chủ đầu tư. Trước hết, tìm hiểu xem Chủ đầu tư đã được pháp luật cho phép kinh doanh thông qua Giấy đăng ký kinh doanh chưa. Theo đó, khách hàng cũng cần phải tìm hiểu rõ thông tin về Chủ đầu tư: phải minh bạch, rõ ràng. Có thể dùng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư dự án để tra cứu trực tuyến thông tin về các dự án của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư
Đây là giấy tờ hết sức quan trọng, nó đảm bảo pháp lý sau này của dự án chung cư bạn mua. Đó có thể là sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất. Khi dự án đầy đủ giấy chứng nhận, tức là dự án đó đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án đó là hợp pháp và không có tranh chấp pháp lý. Quan trọng hơn cả là những giấy tờ này chứng minh dự án mà chủ đầu tư đang triển khai không bị thế chấp tại ngân hàng.
Giấy phép xây dựng
Đây là giấy tờ đảm bảo dự án đó đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng theo giấy phép được cấp. Thực tế, có nhiều Chủ đầu tư xây dựng dự án khi họ chưa được cấp phép và chưa hoàn thiện đủ giấy tờ pháp lý (ta hay gọi nôm na là xây dựng trái phép). Nếu như cơ quan quản lý phát hiện ra sẽ đình chỉ thi công, xử phạt, làm trễ tiến độ xây dựng dự án, đương nhiên sẽ gây ảnh hưởng đến tiến độ nhận nhà của người mua.
Có những dự án BĐS bị đình chỉ thi công lên đến 2-3 năm, cho nên rủi ro của khách hàng cực kỳ cao nếu mua phải dự án căn hộ nào chưa có giấy phép xây dựng. Vì vậy, để đảm bảo an toàn, hãy yêu cầu Chủ đầu tư dự án cung cấp giấy phép xây dựng trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhé.
Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đất chưa?
Cần phải xác định xem Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất chưa. Phần này ảnh hưởng đến khả năng ra sổ hồng của căn hộ chung cư sau này, bởi không ít trường hợp người dân làm sổ bị vướng bởi Chủ đầu tư dự án đó còn nợ tài chính với nhà nước, nên sẽ không thể làm sổ được.
Đây là thông tin rất cần được công khai, minh bạch mà Chủ đầu tư dự án phải xuất trình với người mua. Thông thường, trước khi mua nhà, bạn nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó sẽ được cung cấp một số thông tin liên quan hoặc có thể liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận thông tin Chủ đầu tư đã cung cấp có đúng không, trong quá trình xây dụng dự án Chủ đầu tư có làm đúng quy trình không, đã gửi thông báo về vấn đề huy động vốn chưa.
Cần lưu ý vấn đề pháp lý quan trọng khi mua chung cư
Đây được xem là yếu tố quan trọng nhất khi mua căn hộ chung cư, bởi nó có liên quan trực tiếp đến quyền lợi và cả trách nhiệm của hai bên. Do vậy, hợp đồng mua bán phải rõ ràng, đầy đủ thông tin:
+ Số tiền ghi trong HĐ phải là tiền VNĐ theo quy định của luật pháp Việt Nam, vì nếu là đơn vị tiền tệ khác, khi có tranh chấp sẽ không được tòa chấp nhận.
+ Người ký hợp đồng mua bán phải là người có thẩm quyền của Chủ đầu tư dự án hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền.
+ Đối với dự án BĐS trong tương lai, thời điểm ký hợp đồng phải là thời điểm hoàn thành xong phần móng. Đây là quy định bắt buộc
+ Tiến độ thanh toán sẽ đi liền với tiến độ xây dựng dự án.
+ Có thỏa thuận rõ ràng về một số phụ phí dịch vụ như phí quản lý, điện nước, vệ sinh,…
Thời gian cấp sổ hồng chung cư là bao lâu?
Đối với dự án chung cư khi Chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định, việc mua bán được xem là hợp pháp, đồng thời người mua đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo đó, bên bán có trách nhiệm làm thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua và làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng.
Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
Lưu ý đối với người mua tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận:
Trường hợp người mua nhà ở tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì Chủ đầu tư dự án phải cung cấp hồ sơ và giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà ở cho người mua.
Hồ sơ gồm: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. Người mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận cho căn hộ nhà chung cư không quá 100.000 đồng đối với cá nhân, không quá 500.000 đồng đối với tổ chức đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu đối với nhà ở.
Trên đây là một số thông tin cơ bản về pháp lý khi mua nhà chung cư. Hi vọng những thông tin của Nhadatinfo.com sẽ giúp bạn có thể hiểu rõ về ” Sổ đỏ” và ” Sổ hồng” để hạn chế tiềm ẩn rủi ro và sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình khi có nhu cầu mua căn hộ chung cư.