Mua bán và chuyển nhượng đất đai (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ) là một trong những thủ tục pháp lý vô cùng quan trong trong lĩnh vực đất đai được nhiều người quan tâm và đặt nhiều câu hỏi. Trong bài viết này, chúng tôi xin chia sẻ một số giải đáp về vấn đề trên.
1. Thế nào là sang tên Sổ đỏ?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đai (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đai (có đất và nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất đai).
Kết quả sang tên (Sổ đỏ, Sổ hồng) thể hiện qua một trong hai trường hợp như sau:
+ Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho BĐS được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
+ Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho BĐS không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu như không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho BĐS đó được thể hiện ở trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho BĐS vẫn có đầy đủ quyền lợi.
Sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
2. Sang tên Sổ đỏ có phải thủ tục bắt buộc
Thủ tục sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước tiến hành quản lý. Nội dung này được quy định rõ như sau:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với những người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”.
Bên cạnh đó, quy định bắt buộc còn thể hiện bằng các quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu như không thực hiện đúng yêu cầu.
3. Thời hạn phải đăng ký sang tên sổ đỏ
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất như sau:
“Các trường hợp đăng ký biến động đất quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất đai thì thời hạn đăng ký biến động đất được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.
Như vậy, bạn phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc là chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo đúng quy định.
Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất
4. Điều kiện để sang tên Sổ đỏ
* Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho
- Có Giấy chứng nhận
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng với một số trường hợp thì phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
* Điều kiện bên mua, tặng cho
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật Việt Nam không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệ đối với khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu như không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng bất động sản phải không thuộc một trong những trường hợp trên thì mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
5. Hồ sơ và các bước sang tên Sổ đỏ
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Đăng ký biến động đất đai (kê khai thuế, phí sẽ được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu như bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).
Bước 1: Nộp hồ sơ
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu như bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nơi nộp hồ sơ:
+ Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
+ Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân phải nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thường không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ thì hồ sơ sẽ được giải quyết; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
6. Chi phí sang tên Sổ đỏ
* Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
* Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:
+ Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá BĐS của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
+ Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá BĐS của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định, cho nên mức thu giữa các tỉnh, thành cũng khác nhau.
Kết luận: Để sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định thì các bên phải biết rõ điều kiện sang tên, phải công chứng hoặc là chứng thực hợp đồng, khai thuế, khai phí và nộp hồ sơ sang tên theo đúng thời hạn.
Mời bạn đọc hãy luôn đồng hành cùng Nhadatinfo.com để cập nhật tin tức mới nhất về Luật đất đai.