Tuy nhiên, bên cạnh những điều tích cực, việc phát triển các dự án chung cư cao tầng hiện nay vẫn còn tồn tại khá nhiều vấn đề cần được quan tâm, đặc biệt nhất là vấn đề pháp lý. Mua nhà ở chung cư có được cấp sổ đỏ không? Và những vấn đề liên quan đến pháp lý căn hộ chung cư là gì? Mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây nhé.
Mua nhà ở chung cư có được cấp sổ đỏ không?
Hiện nay vẫn có nhiều người còn hiểu rất lơ mơ về việc mua nhà ở chung cư có được cấp sổ đỏ không? Vấn đề mua chung cư sẽ được cấp sổ đỏ hay sổ hồng. Dưới đây, chúng tôi sẽ gửi đến bạn những giải đáp đầy đủ nhất có thể.
Khái niệm về sổ đỏ và sổ hồng
Trước tiên, chúng ta phải khẳng định rằng: “Sổ đỏ” và “Sổ hồng” là một cách gọi của người dân về Giấy chứng nhận nhà đất dựa theo màu sắc của từng loại Sổ. Pháp luật đất đai và nhà ở từ trước đến giờ chưa có văn bản chính thức nào quy định thuật ngữ “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”. Vậy khái niệm chính xác nhất của ” Sổ đỏ” và ” Sổ hồng” cụ thể như sau:
- “Sổ đỏ” là bìa sổ có màu đỏ do Bộ Tài nguyên & môi trường ban hành. Nội dung của sổ đỏ ghi nhận quyền sử dụng đất, bao gồm có đất ở, đất sản xuất, đất ao, vườn,… Theo quy định khoản 20 Điều 4 của Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền & lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
- “Sổ hồng” là sổ có màu hồng do Bộ Xây dựng ban hành. Nội dung sổ này là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nên mẫu có tên gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
Theo như Điều 11 Luật nhà ở năm 2005, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:
- Trường hợp 1: Chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận ghi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Trường hợp 2: Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại khoản này gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy, theo điều 11 Luật nhà ở 2005, người mua căn hộ chung cư thuộc Trường hợp 2, nghĩa là các bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (là sổ hồng).
Nhưng từ ngày 10/12/2009 cho đến nay, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở (nhà riêng lẻ, nhà chung cư,…) và tài sản khác có gắn liền với đất được cấp chung 01 mẫu Giấy chứng nhận với tên gọi chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Mua nhà ở chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng? Thời hạn sở hữu bao lâu?
Theo Điều 9 ” Luật nhà ở năm 2014″ quy định:
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và đang có nhà ở hợp pháp với quy định tại Điều 8 của Luật này thì sex được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận thì phải là nhà ở có sẵn”
Như vậy: khi mua nhà chung cư, chủ căn hộ đó sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản khác gắn liền với đất, màu hồng cánh sen (loại Sổ hồng mới).
Khi mua chung cư và được cấp “Sổ hồng”, người mua có hai quyền cơ bản sau:
- Quyền sở hữu nhà chung cư đó
- Quyền sử dụng một phần khu đất xây căn hộ chung cư.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào thời hạn sử dụng khu đất cả tòa nhà đó. Như vậy, trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản đó có thể thuê đất của nhà nước trong 50 năm, thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư cũng chỉ 50 năm. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây tòa nhà là sử dụng vĩnh viễn thì thời hạn sử dụng căn hộ chung cư cũng là vĩnh viễn.
Vấn đề pháp lý quan trọng khi mua chung cư
Thị trường căn hộ hiện nay được ví như một “miếng bánh béo bở” nên rất nhiều Chủ đầu tư BĐS đã nhảy vào tham gia. Trong đó có những Chủ đầu tư uy tín nhưng cũng có những Chủ đầu tư theo kiểu chộp giật, gây ra nhiều rủi ro cho người mua. Vì thế, để hạn chế những rủi ro khi mua chung cư, các bạn cần tham khảo thật kỹ về các vấn đề pháp lý trước khi quyết định mua căn hộ :
1. Tìm hiểu kỹ về Chủ đầu tư dự án
Khi quan tâm tới dự án nhà ở nào thì người mua nhà cần tìm hiểu thật kỹ về năng lực tài chính và triển khai dự án đó của Chủ đầu tư. Trước hết, bạn phải tìm hiểu xem Chủ đầu tư có được sự cho phép kinh doanh của pháp luật Việt Nam thông qua Giấy đăng ký kinh doanh được cấp bởi Sở kế hoạch & đầu tư nơi doanh nghiệp đang hoạt động. Theo đó, người mua nhà cũng cần phải tìm hiểu rõ thông tin về Chủ đầu tư đó, mọi thông tin cần minh bạch và rõ ràng. Người mua có thể dùng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư đó để tra cứu trực tuyến về các dự án BĐS đang được thế chấp của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.
2. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của CĐT
Đây là giấy tờ hết sức quan trọng, đảm bảo pháp lý sau này của dự án chung cư đó. Đấy có thể là sổ đỏ hoặc là giấy chứng nhận về quyền thuê đất của Chủ đầu tư dự án. Khi dự án đã có đủ giấy chứng nhận thì tức là dự án đó đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án cũng là hợp pháp và không xảy ra tranh chấp pháp lý về sau. Quan trọng hơn nữa là giấy tờ này sẽ chứng minh dự án mà chủ đầu tư đang triển khai không bị thế chấp tại ngân hàng nào đó.
3. Giấy phép xây dựng
Đây là giấy tờ đảm bảo dự án đó đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng giấy phép đã được cấp. Trên thực tế ta thấy rất nhiều Chủ đầu tư triển khai xây dựng dự án của mình khi chưa được cấp phép xây dựng và họ cũng chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý (gọi nôm na thì đây là xây dựng không phép). Nếu cơ quan quản lý phát hiện ra thì dự án bị đình chỉ thi công, xử phạt, gây ảnh hưởng tới tiến độ nhận nhà của chính người mua.
Có những dự án BĐS bị đình chỉ thi công từ 2-3 năm nên rủi ro của khách hàng cực kỳ cao nếu mua trúng căn hộ tại dự án chưa có giấy phép xây dựng. Vì thế, để đảm bảo an toàn với những Chủ đầu tư BĐS chưa có nhiều kinh nghiệm và năng lực triển khai dự án thì người mua nên yêu cầu Chủ đầu tư đó cung cấp giấy phép xây dựng dự án trước khi ký hợp đồng mua bán chung cư.
Ngoài ra, bạn cần phải xác minh xem Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất chưa. Phần này ảnh hưởng đến khả năng ra sổ sau này, bởi không ít trường hợp khi cư dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi CĐT còn nợ tài chính với nhà nước nên sẽ không thể làm sổ được.
Đây là thông tin cần CĐT đó phải công khai, minh bạch. Thường thì, trước khi quyết định mua, người mua nên liên hệ trước với Sở Xây dựng, tại đó bạn sẽ được cung cấp một số thông tin liên quan hoặc hãy liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận thông tin Chủ đầu tư đã cung cấp xem đúng hay không, trong quá trình xây dựng dự án CĐT đã làm đúng quy trình chưa, đã gửi thông báo về vấn đề huy động vốn chưa.
4. Hợp đồng mua bán
Đây là yếu tố rất quan trọng khi tìm hiểu mua chung cư, bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của 02 bên. Do vậy, hợp đồng mua bán phải rõ ràng, đầy đủ:
- Phải là tiền VNĐ theo quy định của luật pháp của Việt Nam, vì nếu là tiền tệ khác thì khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án Việt Nam chấp nhận.
- Người ký hợp đồng mua bán phải là người có thẩm quyền của CĐT hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền.
- Đối với dự án nhà ở trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng chính là thời điểm hoàn thành phần móng. Đây là quy định bắt buộc.
- Tiến độ thanh toán luôn đi liền với tiến độ xây dựng dự án.
- Có thỏa thuận chi tiết về các phụ phí dịch vụ khi ở chung cư
- Thời gian cấp sổ hồng là bao lâu?
Đối với một dự án căn hộ khi Chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định, việc mua bán được xem là hợp pháp, đồng thời khách hàng thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo đó, bên bán phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua và làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu khi mua căn hộ.
Trên đây là một số thông tin cơ bản về pháp lý khi mua căn hộ chung cư. Hi vọng với những thông tin được Nhadatinfo.com chia sẻ trên sẽ giúp quý anh chị có thể hiểu rõ về ” Sổ đỏ” và ” Sổ hồng” để hạn chế tiềm ẩn rủi ro và sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chính mình cũng như người thân khi có nhu cầu mua căn hộ chung cư.